《公元物業管理文摘》（第5期）

【法規動態】 ——北京：物業管理辦法已完成草案

            ——甘肅：制定《甘肅省物業管理辦法》

【行業要聞】 ——通州：著力提高小區物業管理水平

            ——上海：物業管理展示會中旬舉行

            ——福州：四措施凈化物業管理市場

            ——錦州：非物業小區改造后呼喚物業管理

            ——武漢：經濟適用房發生變化 物業管理費如何收

            ——沂蒙：12個小區物業收費標準出臺

            ——天津：全市住宅物業管理普查工作結束

            ——重慶：物管發展6種趨勢  將全面推行公開招投標

【數據說話】 ——物業管理實施辦法正在制定  各方提出建議355條

【物管采風】 ——石獅環衛將實行物業化管理

【學習平臺】 ——破解物業企業虧損難題

【業主之聲】 ——收費靈活多樣 增設服務項目

【自由論壇】 ——分等收費管理體現“質價相符”

【法規動態】

北京：物業管理辦法已完成草案

（孫弢/《北京日報》/20050903）

　　市建委負責人昨天透露,目前,《北京市物業管理辦法》(草案)已起草完成,并開始征求相關部門意見。“草案”成熟后將面向社會公開征求意見。市建委還擬定了“專項維修資金使用細則”,目前已征求了有關方面的意見。另據了解,市建委目前已開始著手起草《北京市經濟適用住房管理辦法》。“辦法”預計在10月份報市政府和市人大常委會。

甘肅：制定《甘肅省物業管理辦法》

（賈瑩/蘭州新聞網/20050908）

　　記者近日獲悉，《甘肅省物業管理辦法》（送審稿）已由省建設廳起草完成，進入審定程序。該《辦法》規定，今后，開發商未售出的空房和已購買的閑置房，也得交50％的物業管理費；小區物業公司必須招投標產生；業主委員會任期一般為3年，嚴禁業主委員會搞經營活動；建設單位承擔業主大會籌備期間和首次業主大會的工作經費等。

【行業要聞】

通州：著力提高小區物業管理水平

（湯俊峰/通州大眾網/20050909）

　　9月8日下午，通州召開專題辦公會，在會上，副市長曹建平要求有關部門突出重點，攻堅克難；多管齊下，確保物業管理收費到位；各司其職，通力協作，合力促進物業管理規范運作；要加大宣傳力度，增強群眾自覺繳費的意識，同時物業管理企業要公開服務項目、質量要求和服務標準，自覺接受監督，以求把通州的物業管理水平提高到一個新的層次。

上海：物業管理展示會中旬舉行

（吳錚/《房地產時報》/ 20050905）

　　9月15、16日，以“推進和發展物業管理市場”為主題的2005 年上海市物業管理展示會將在上海圖書館舉辦。本次展示會的目的為展示物業管理行業的發展成果，推介先進科學的物業管理服務模式和物業管理理念，凸現現代服務業在現代經濟中的重要地位，探索物業管理行業的未來發展趨勢，推進物業管理的市場化進程，提升物業管理行業的整體服務水平。

福州：四措施凈化物業管理市場

（楊煒/《福州晚報》/ 20050908）

　　現階段，我市物業管理的重點是加強市場退出制度建設以及完善物業管理招投標工作，具體將采取4項措施：一是完善業主大會的運作；二是對不具備獨立法人資格的物業管理組織進行清理；三是完善物業企業資質的動態管理；四是加強行政監督、行業監督、業主監督的職能，凡出現法定降級條件或清退條件的物業管理企業，都將及時予以降級或清退。

錦州：非物業小區改造后呼喚物業管理

（李曉林/《錦州晚報》/20050906）

　　自我市整治非物業小區以來，小區的環境優美了，但緊接著新的難題也出現了：居民不適應新的小區環境，雜物隨意堆放；產權單位不愿把小區移交物業公司。物業處的常處長認為，要解決這些問題，首先市政府要加大整治非物業小區的力度，主管部門應推進物業管理，擴大物業公司管理范圍，產權單位要盡快把管理權交給物業公司。

武漢：經濟適用房發生變化 物業管理費如何收

（朱本俐/《武漢晚報》/20050908）

　　記者從有關方面獲悉：即將上市的經濟適用房因小高層和高層增多，帶電梯的樓房僅維持使用的費用就需每平方米1元/月左右，以一套房90計算，一個月的物業管理費就要90元，這對一個中低收入家庭來說是一筆不小的開支，要讓老百姓買得起房還要住得起，希望有關部門對經濟適用房物業管理予以政策優惠，盡快出臺物業收費的辦法。

沂蒙： 12個小區物業收費標準出臺

（徐淑剛/《沂蒙晚報》/20050909）

　　記者昨日從市物價局了解到，按照“分級定價、優質優價”原則，我市對12個住宅小區的物業服務收費標準進行了公布。按照標準要求，住宅小區物業服務收費實行等級管理，共分四個等級：一等基準價為每平方米0.35元，二等基準價為每平方米0.30元，三等基準價為每平方米0.25元，四等基準價為每平方米0.20元，浮動幅度均為上下20%。

天津：全市住宅物業管理普查工作結束

（佚名/《每日商報》/20050829）

　　全市物業管理普查工作于8月15日圓滿結束。從普查統計數據反映出目前物業行業存在的主要問題：一是我市住宅物業項目的物業費收繳率偏低。二是我市住宅小區車位先天不足。三是我市住宅物業管理市場化程度不高。大多數物業企業是開發企業派生的子公司，在某種程度上削弱了物業企業的市場競爭能力，影響了行業整體服務水平的提高。

重慶：物管發展6種趨勢  將全面推行公開招投標

（鄧舒丹/《重慶時報》/20050909）

　　恰值重慶物業管理行業發展10年之際，記者專訪了市國土房管局物業處朱希全處長，他指出，未來的物業管理發展將有6種趨勢。一是公開招投標將成主流，物業管理市場發展將會日趨規范。另外就是角色定位更明確、服務從有形到間接轉變、高科技將被廣泛應用、 將推行完善的職業經理人制度、城市化進程回味物業管理提供巨大的市場空間。

【數據說話】

物業管理實施辦法正在制定  各方提出建議355條

（王雅靜 胡繼權/《武漢晨報》/20050906）

　　記者昨從市房產局了解到，正在制定中的《武漢市物業管理實施辦法》，目前已收集到各方提出的355條建議，這些建議來自政府部門、市民等。據悉，該局將在下周對這些建議進行專題討論，吸取其中可取之處，進一步完善該辦法。據了解，與現行《武漢市住宅區物業管理條例》相比，征求意見稿已有諸多亮點：如降低維修基金、取消物業管理經營用房等。

【物管采風】

石獅環衛將實行物業化管理

（馮升祥/《東南早報》/20050906

　　昨日，記者從石獅市環衛處了解到，石獅的環衛體制改革已開始深入到沿海鎮村，而改革的主要內容則是“事企分開，管干分離”的物業化體制。到今年年底，鳳里、湖濱兩個街道所轄各社區將完成環衛體制改革，靈秀鎮在今年年底前完成轄區二分之一村（居、社區）改革，沿海五鎮最遲在明年全面實行物業化管理。

【學習平臺】

破解物業企業虧損難題

(李洪波/《麗水日報》/20050906)

 　　雖然物業公司大多都在做著賠本買賣，但能夠得到絕大部分業主認可的物業企業還是寥寥無幾。整個物業行業要發展，必須走上一條良性循環的道路，但能夠治愈物業企業頑癥的出路又在哪里？在記者的采訪中，麗水市部分物業公司的管理者提出了他們的一些想法。

　　一是抓好隊伍打好基礎。一位物業企業的負責人說：“物業企業要在這個市場上發展，首先本身需要一支過硬的隊伍。就好像是一個堅實的橋墩，才能支撐起安穩的橋梁。為了加強自身的建設，很多有實力的物業公司都已經在員工培訓及制度管理等方面加大了投入。

　　二是在管理中打造親情。除了打造好隊伍的橋墩，在上面還要架設三座溝通的橋梁：即物業企業與業主、業主與業主以及物業企業與業主委員會、社區之間的橋梁。通過橋梁經常溝通、消除矛盾、解決問題，從而避免機械化的物業管理，在管理中融入親情。

　　三是物業服務“菜單化”。同心物業在接下去的管理中，計劃采用菜單式服務，根據不同小區業主的不同服務要求，而采取不同的收費標準。“由小區業主自己確定需要什么樣的服務，然后參照這個標準對我們進行考核，我們則按照這個標準收費。

　　四是城區分塊招標管理。麗水物業的舉步維艱，與麗水市區的小區規模普遍較小等密切相關。凱原物業的曹總認為，麗水以后其實可以將城區進行劃塊，然后把整塊區域統一進行物業管理招標，這樣有利于實現物業的規模經營，促進物業的規范及良性發展。

【業主之聲】

收費靈活多樣 增設服務項目

（張文龍 韓君 劉剛/《楚天金報》）/20050908）

　　對于物業管理費難收的問題，業主們有自己的看法：收費方式可靈活多樣，比如，如果業主按年交費，能給予一定優惠，肯定不少業主都選擇一次交清一年的管理費；變小區為大社會，小區物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中。比如說，物業公司可以在社區內開展心理咨詢、理財咨詢、醫療服務等社區服務中心，將商業性經營與公益性服務融為一體，以滿足業主不同層次的需求，加深與業主之間的感情。

【自由論壇】

分等收費管理體現“質價相符”

（張建/《房地產時報》/20050905）

　　《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）將于2005 年10月1日正式實施，它標志著物業管理步入了一個法制化、規范化、市場化運行的新時期。

　　《辦法》作為一個地方性配套標準，其價值不僅體現在對國家《物業管理條例》和《物業管理收費管理辦法》的有效補充，更為全國物業管理領域貫徹“質價相符”原則提供了一次有效實踐，同時也為物業服務規范化、收費透明化、合約具體化和監管簡便化奠定了基礎。

　　首先，業主服務消費理念的轉變。物業服務是一種特殊的商品，需要怎樣的服務等級與標準必然需要支付對應的費用?！掇k法》以菜單形式，直觀地將物業服務劃分為五個不同的等級，按照不同的等級確定相應的服務內容、服務要求和服務價格。業主根據自己的意愿和消費能力，清晰而方便地選擇所需要的物業服務。因此，作為業主或使用人，如何把消費理念統一到服務和收費“質價相符”的原則上來，是解決現有物業管理價格矛盾的重要環節。

　　其次，物業公司服務模式的轉變。在以往協商物業服務價格過程中，企業往往不太注重業主的需求和意愿，提供的物業管理服務內容和標準超過了業主的承受能力或違反大多數業主意愿，在具體的服務過程中沒有相應的服務標準與成本控制要求?！掇k法》的出臺，將促使企業在服務合同的簽訂、管理與服務的規范運作、服務結果的控制等整個服務模式發生根本的轉變。

【案例選編】

解讀物業“對峙”僵局

(潘曉吾 韓明星 段君偉/《今日安報》/20050906)

　　近日，鄭州市明鴻新城小區出現了 “一區兩崗”現象。小區業主委員會罷免了原來的物業管家，聘用了新的物業管家，但原管家仍堅守不讓，于是出現了兩物業公司對峙的僵局。

　　明鴻新城的前期物業管家德億物業是由開發商河南德億房地產開發有限公司（以下簡稱德億地產）指定的。不少業主認為德億物業管理混亂，根本沒有盡到應有的義務，而且開發商還改變了小區規劃，有的業主的房產證仍未辦理，因此堅決要求將其罷免。

　　德億地產胡先生接受采訪時說，許多業主累計拖欠物業公司各種費用達136萬元，這些費用全部是德億地產墊交的。此外，德億地產還額外投入了300萬元，對小區的舊房、積水點進行改造，應享有這些改造設施的所有權。對于眾多業主提出的小區規劃的改變以及房產證的問題，胡稱1993年小區開發時還沒有詳細的規劃管理，開發商只需向規劃局送交規劃圖即可；至于房產證問題，胡表示，有兩棟樓的建筑商未將竣工資料交給德億地產，導致無法辦理房產證。目前，德億地產已將建筑商訴諸法院，這一問題有望很快得到解決。

　　法律界人士認為，對于物業管家的追欠費和交接是兩碼事。欠費屬于經濟糾紛，可以通過法院起訴追繳，甚至要求繳滯納金。交接涉及行業管理，可以通過政府主管部門和行業協會干預，促使順利交接。

　　※點評：業主反映的很多問題，比如說綠地的規劃、公共設施的建造等，相當多的問題是開發商遺留下來的。但是，業主們不一定能將這些“掃尾工程”與物業管理事務區別清楚，這自然擴大了物業管家遭受的“攻擊”范圍。開發商開發期間遺留了眾多問題，物業管家是開發商派來的，二者之間有著太多的利益關系，而物業本是為業主服務的，物業管理自然很難。所以，業主對物業管家不滿意，不能簡單說僅是對“物業管理服務質量不良”不滿意。罷免物業管家，再聘用新的物業管家，只是“治標不治本”，解決不了根本問題。