非贏利共享型信息選編 第04期/20050902 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——德州：明確物業收費執行標準
——成都：新老物管辦交接有規可依
【行業要聞】 ——深圳：出重拳清理"黑物管" 檢查13項內容
——武漢：“鄰居節”上物業現場答問
——沈陽：創建安靜小區 物業擔重任
——合肥：物管條例草案“搶鮮”看 住宅不得變辦公室
——上海：關注“物業責任險”
——北京：首次啟用住宅公共維修基金
——青島：召開物業條例草案聽證會
——杭州：國際物業公司登陸
【數據說話】 ——362個公房小區年內改造 老舊小區將推行物業管理
【物管采風】 ——出租房引入物業管理
【學習平臺】 ——物業管理企業的危機管理
【業主之聲】 ——小區業委會如何運作
【自由論壇】 ——民營物業企業發展趕上大勢
【案例選編】 ——沒有簽訂服務合同 業主該不該支付物業管理費
【法規動態】
德州：明確物業收費執行標準
（信明棟 劉臻/新華社/20050828）
近日《德州市物業服務收費管理實施辦法》出臺，辦法規定，物業收費要以合理成本費用為基礎，結合不同的服務內容和服務質量確定。為住宅小區提供的物業服務，對物業公司實行等級評定，分出3個等級，分別執行每月每平方米0.8元、0.5元、0.3元的政府指導價，浮動幅度為20％。為寫字樓、工業區、商場等非住宅提供物業服務，實行市場調節價。
成都：新老物管辦交接有規可依
（康慶/《成都日報》/20050830）
《成都市物業管理企業退出物業項目管理指導意見》將于9月1日起正式施行?！兑庖姟丰槍ξ飿I企業退出管理時幾種易產生糾紛與矛盾的情形，就交接對象、退出程序和時限分別對物管企業和業主委員會等做了相應的要求?！兑庖姟烦四鼙苊馕锕芷髽I交接時可能出現的真空情況外，還將避免因多頭管理而產生的矛盾，維護業主和物業管理企業的合法權益。
【行業要聞】
深圳：出重拳清理"黑物管" 檢查13項內容
（付洋 牛麗雅/深圳新聞網/20050831）
全市2800多家注冊的有關“物業管理”業務的企業中，近7成無物管資質證書。為了嚴打“黑物管”，我市將在9至10月進行物業管理專項檢查，此次檢查主要針對“有無取得物管企業資質證書”、“是否規范使用維修基金”、“有無報送統計報表，建立信用檔案”、“有無公布服務費賬目”、“有無聘用無物業管理資格證書的人員”等13項內容展開。
武漢：“鄰居節”上物業現場答問
（王綱 陳玨敏 朱丹 陳松/《武漢晨報》/20050828）
昨日，由武漢晨報和東鑫集團主辦的鄰居節來到東鑫·鑫?；ǔ?，向小區居民提供各項咨詢服務?；顒蝇F場，小區物業管理部門認真聽取居民們的建議，并對居民提出的關于小區交通、環境、公共照明等問題一一作了答復。這次活動不僅增強了物業與居民的溝通交流，同時也解決了許多業主關心的實際問題，深受廣大業主的歡迎。
沈陽：創建安靜小區 物業擔重任
（陳微/《遼沈晚報》/ 20050828）
目前，沈陽的噪聲擾民占環境信訪投訴的60%以上，環保部門希望通過創建22個安靜居住小區解決小區噪聲問題。“小區居民在搞裝修工程時，需到物業部門進行審批，并控制作業時間。小區內還要設立機動車禁鳴標志，禁止農用運輸車進入小區。夜間摩托車進出小區應熄火推行。”，這是對安靜小區的基本要求，也是小區物業管理部門環境管理的重點。
合肥：物管條例草案“搶鮮”看 住宅不得變辦公室
（吳仁/《江淮晨報》/ 20050831）
昨天提交市人大常委會會議審議的《合肥市物業管理條例(草案)》，對市民關心的問題一一作出規定。如業主大會籌備組一般由5名成員組成，成員名單以書面形式在物管區域內公告；新建物業的建設單位在申領預售許可證前，應當將業主臨時公約、前期物業服務合同報送市、縣主管部門審查。同時草案明確了配套設施的歸屬和住宅不得改變使用性質等問題。
上海：關注“物業責任險”
（秦曉華/《每日經濟新聞》/20050822）
一場“麥莎”臺風導致許多小區車庫被水淹，有的業主在排水過程中不慎觸電等。這些損失是由業主還是物業公司承擔，引起了小區物業管理經濟糾紛，同時也引起了人們對物業責任險的關注。對于那些購買了物業責任險的小區，目前保險公司已經啟動理賠程序。對物業公司來說，減輕了經濟負擔；遭受損失的業主，也能順利地得到賠償或修復。
北京：首次啟用住宅公共維修基金
（張佳麗/《中國建設報》/20050826）
日前，北京市宣武區凌云居等三個小區因緊急情況破例啟用住宅公共維修基金。這是該市63.9億元住宅公共維修基金首度啟用。在沒有成立業主委員會的情況下，市建委小區辦采取變通辦法，讓小區物業向業主進行公示。公示后物業管理人員挨家挨戶征求業主簽字，簽字要達到三分之二以上的人數標準。
青島：召開物業條例草案聽證會
（徐燕華 徐夏諾/《半島都市報》/20050831）
今天上午，《青島市物業管理條例（修訂草案）》立法聽證會在八大關小禮堂舉行，這是本市自1986年取得地方立法權以來，召開的第一次立法聽證會。會上，15名最終被確定為陳述人的普通市民就投票權的計量方式、小區停車場的的產權歸屬和使用、前期物業管理和物業收費等幾大焦點問題展開了激烈辯論。
杭州：國際物業公司登陸
（佚名/《每日商報》/20050829）
昨日，建工房產與國際知名物業顧問公司世邦魏理仕公司簽訂合作協議，此舉拉開了國際大牌物業公司代理杭州樓盤的序幕。近年來，隨著杭州高檔樓盤漸具規模，影響力逐漸上升，該區域的高檔樓盤的客戶中就有美、法、丹、意、德、澳、韓等多個國家的公民，國際知名物業公司進駐不僅更好地為外籍客戶服務，而且必將促進本地物業服務水平的提升。
【數據說話】
362個公房小區年內改造 老舊小區將推行物業管理
（佚名/《新京報》/20050831）
近日從北京市建委獲悉，全市362個直管公房小區年內有望啟動改造。根據前期計劃安排，今年北京市將對362個老舊直管公房小區進行綜合改造，老舊小區主要指1980年以前建設的小區。目前北京市3000多個小區中，屬于老舊小區的有1582個。在有條件的小區將實現架空線入地，在老舊小區中逐步推行物業管理。
【物管采風】
出租房引入物業管理
（易福進 王中波/《東南快報》/20050823)
“出租房不僅是廈門流動人口的主要住宿場所，也是主要案發場所。”昨日，廈門警方一負責人透露，廈門將推出“出租房委托管理模式”，即房東在自愿簽訂委托管理協議前提下，支付一定管理費將出租房委托專業物業管理單位管理。今年４月，該模式被引入到湖里區南山社區，房東每月出資２０元委托物業公司管理，改變了房東對出租房“失控”的局面。
【學習平臺】
物業管理企業的危機管理
(宋寧/《中國建設報》/20050824)
在物業管理服務過程中，常常存在一些不確定的因素，危機事件時有發生。如何正確識別、防范、處理物業管理服務過程中存在的物業管理風險和危機，已成為物業管理企業當前一個亟待解決的熱點問題。
一、物業管理危機的特征及種類
物業管理危機的發生具有偶然性，其表現形式都是隨機的、不確定的。突發性是危機的首要特征，在物業管理中這一特性主要體現在突發危機事件上。蔓延性特征則使物業管理中出現的危機事件在非常短的時間內成為國內大小媒體關注的焦點。物業管理危機的種類主要包括客戶關系管理危機、突發危機、企業內部管理危機。目前物業企業面臨最多的危機問題是客戶投訴，一旦處理不當，就容易惡化成企業危機，尤其是企業品牌的誠信危機。
二、物業管理企業如何進行危機管理
物業管理企業的危機管理大體上分為危機預防、危機處理和危機后期三個階段。在預防階段，企業要牢固樹立危機意識，針對本企業可能面臨的危機進行事前評估并設立危機對策制度。對于危機處理，物業管理企業應當建立快速危機處理機制，包括定期分析機制、人員責任落實機制、各類險情緊急處理預案、通信聯絡等。在危機后期，企業要采取正確的措施，消除危機帶來的負面影響，同時要學會從危機中吸取教訓或獲得利益。
【業主之聲】
小區業委會如何運作
（張新民 吳梅 劉剛/《天津日報》）/20050829）
天津市政府近日決定頒布實施《天津市業主委員會活動規則》?！兑巹t》對業主委員會活動的監管部門、履行職責、工作制度、檔案管理、換屆選舉等方面進行了界定。特別明確了物業管理行政主管部門、街道辦事處和鄉鎮人民政府的職能，確立住宅物業管理社區聯席會議制度?！兑巹t》將物業管理納入社區管理范疇，建立起有效的業主委員會工作機制，將在規范業主委員會日?；顒?、指導業委會規范合法運作等方面起到積極作用。
【自由論壇】
民營物業企業發展趕上大勢
（王軍/《今晚報》/20050831）
在天津市，民營物業企業今日主宰物業管理行業半壁江山，并正在以很快的速度改變原有行業格局，成為物業管理市場和行業發展的主力軍。從調查統計情況和實際運作情況看，天津市民營物業企業的狀況有以下幾個特點：
一、民營物業企業在整個行業的資質等級正處于中下游位置，屬于新興行業中的新興群體，從企業數量、管理項目的數量、規模及項目硬件基礎條件來看，處于金字塔的中下層；
二、近幾年新注冊的物業企業中，超過80％是屬于民營全資或控股企業；而且民營物業企業所接管的多數是經濟效益好的新項目，加上機制等方面的原因，經營靈活，管理鏈條短，對項目管理的成本和利潤控制性強，其群體經濟總量會在行業中占有越來越大的比重。
三、對行業和市場的影響逐漸加大。物業管理企業民營化的過程，其實就是社會化、市場化的過程。除去少數逐步做大形成規?；虮皇袌鎏蕴酝?，其余多數會維持中小型經營管理的狀況，客觀上形成了物業管理行業的兩極分化，或者說促進了這種態勢的形成與深化。
一方面民營物業企業要發展，就要適應社會和市場，適應政府及行業組織的管理；另一方面，社會和行業、政府部門必須適應民營企業的存在與發展，只有適應、融合甚至是向民營企業學習，才能談得上促進與扶植。同時，廣大民營物業企業要意識到，發展的道路仍艱難而漫長。民營物業企業要加強自律，學會依靠規律，抓住機遇，以求得更快地發展。
【案例選編】
沒有簽訂服務合同 業主該不該支付物業管理費
(中國物業管理信息網/20050821)
A物業公司（以下簡稱A公司）經原在該小區進行前期物業管理的B公司同意，接替B公司繼續物業管理服務。后小區業主委員會成立，也未聘用A公司。小區部分業主以A公司沒有與業主或開發商簽訂物業服務合同為由拒絕支付物業管理費。A公司認為自己實際提供了物業服務，有權收取物業管理費和滯納金，遂向法院提起訴訟。一審法院根據《上海市居住物業管理條例》第24條第1款和第54條第2款規定，判決業主支付物業管理費和滯納金。
案情分析：由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業主“可以不支付”物業管理費也是有法律依據的。因此僅僅按照《條例》的有關規定判令業主支付管理費，依據不足。本案看似單純的物業管理糾紛，其實還包含了民法中的“無因管理”的法律關系?！睹穹ㄍ▌t》第92條“沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用”。但本案與“無因管理”還是有一定的區別。“無因管理”是出于保護他人利益的目的，且管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益業主索取報酬。
二審判決：二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據等價有償的原則，同時《條例》中的“可以不支付”而不是“應當不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據，最終判令業主支付物業管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。
※點評：物業公司在提供優質服務的前提下，還應該了解相關的法律法規，規范物業管理行為，學會用法律手段保護自身的合法權益。
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2005/9/6 11:26:00