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按新規定電梯電費不能單獨收，物業為何還在收？包含水電費公攤、用水二次加壓費在內的近十項公攤費用是否屬于亂收費？裝修房子時物業要收打墻費，是否合理？……這些物業收費問題你遇到過嗎？你是否也是糊里糊涂交費呢？
今年一季度，廣西全區受理各類價格舉報咨詢4579件，其中物業服務價格舉報咨詢1051件、停車服務收費舉報咨詢1589件，分別占總件數的23%和35%，在各項價格舉報咨詢領域中居于首位。物業服務收費投訴量近幾年都是居高不下，成為收費矛盾最為突出的行業。
業主這個“東家”和物業服務企業這個“管家”甚至在一些小區逐漸演變成了“冤家”。近日，對于讀者投訴的這些問題，南寧市物價部門相關負責人作出回應，并解讀哪些物業收費是合理的，哪些又是違規的。
業主拿著物業繳費清單跟物業公示的費用進行對比核查
合理收費
電梯電費單獨收是否合理？
市民吳先生家住瑞和家園小區，物業的收費項目中沒有電梯維護費，卻有電梯電費公攤項目，每個月的數額不一定，他家今年5月份的電梯電費5.6元，他對此很疑惑：不是規定不讓單獨收電梯電費嗎？為什么物業企業還在收？
【回應】
根據《南寧市住宅社區物業服務收費管理實施細則》（以下稱《細則》），物業企業可以收取電梯維護費，實行最高限價管理，物業服務企業可在不超過最高限價的范圍內自行確定具體收費標準。物業服務企業可向安裝有電梯設施住宅樓的業主收取電梯維護費，用于電梯專業維護保養和年檢費用以及電梯運行耗電費用的支出。物業服務企業不得單獨再收取電梯電費。
《細則》雖然規定了只能收電梯維護費，不能再單獨收電梯電費，但是由于與《細則》配套的新物業服務收費標準的相關政策正在研究制定的過程中（僅停車收費標準于2014年12月1日出臺實施），為此，目前仍按2009年出臺的《關于印發南寧市普通住宅小區物業服務等級及收費標準的通知》和2013年出臺的《關于進一步加強南寧市住宅小區物業服務收費管理的通知》規定執行。
根據上述兩個通知，物業服務企業可以收取帶電梯住宅物業服務費，包含物業公司對電梯的日常維護費（日常檢查及小修）、專業維保商的維保費、電梯的年檢費。電梯電費按實際發生額進行分攤。
眾多公攤收費是否合理？
市民阮女士家住中房翡翠園小區，往常物業收哪些費用她也不清楚，糊里糊涂地讓交多少交多少。最近她拿出交費的單子詳細算了一下，不算不知道，一算嚇一跳，每個月要交13項費用，包括冷水損耗分攤、代收二次供水加壓分攤、代收水費 、代收電費、代收公共用水分攤、代收停車場用電分攤、代收公共照明用電分攤、代收電梯用電分攤、代收樓層照明用電分攤、代收公共設備用電分攤、車位綜合服務費、代收生活垃圾處理費、綜合服務費。
而家住瑞和家園的吳先生每月交的收費項目雖然沒阮小姐的多，但是也有8項，包括物業費、垃圾處理費、水費公攤、公用設備用電公攤、樓道照明用電公攤、電梯用電分攤、代收水費水損、二次加壓用電分攤。
【回應】
這些收費項目是合理的。根據《細則》，未成立業委會的小區，物業服務企業可向業主或物業使用人收取住宅物業服務費、車位（車庫）物業服務費、車輛停放服務費、車位租賃費、電梯維護費、裝修垃圾清運費、出入證制作工本費這7項費用。但是由于南寧市現行的物業服務等級收費標準尚未包含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用，為此，公共能耗費用仍可向業主據實分攤收取。同時，該負責人還明確提出，物業服務企業在收取公攤費用的時候需公示，代收相關費用也要公示相關的法規。
不合理收費
亂收裝修垃圾處理費
家住宏桂東升社區的陳先生去年在裝修的時候發現，該社區物業公司收取了4元/平方米的裝修垃圾清運費，另外還增加“打墻費”，每打一面墻收費100元。凌先生今年在中山路66號外灘新城小區買了套房子，為裝修去物業備案時，物業公司告知說要交納裝修服務費，從正式開始裝修之日起，每天收取5元的裝修服務費。
【回應】
根據《關于進一步加強南寧市住宅社區物業服務收費管理的通知》，物業服務企業可向進行裝修住宅的業主收取最高不超過3元/平方米的裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）。對于打墻費，市物價局稱“打墻費”屬自立項目，物業公司未提供服務不得收取。業主裝修時因打墻產生大量的建筑垃圾，可自行清理，也可與物業公司協商相關清運費用。
而對于凌先生遇到的問題，物價局認為該物業存在亂收費現象，除了《細則》規定的垃圾清運費，物業服務企業不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用。
物業企業要求交一年物業費
除了上述日常的費用，有的剛搬新居的市民遇到的物業問題更“麻煩”。胡先生今年剛在大觀天下小區買了一套房，還沒入住，物業就要求其先交一年的物業費。
【回應】
根據《關于進一步加強南寧市住宅小區物業服務收費管理的通知》，物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過6個月的物業服務費。據此，胡先生所在的小區物業要求其交一年的物業費就是不合規的。
只免費提供2張門禁卡
市民王先生家住嘉和城溫莎小鎮，他提出，該社區物業公司只給業主配置2個免費IC卡，另需要的按照20元/張標準收費。
【回應】
《細則》中明確規定， 實行人員IC卡出入證管理的住宅社區，開發建設單位須根據業主的需要，為每戶業主免費配置1—4張人員IC卡出入證；因業主申請超過開發建設單位免費配置的數量多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。
需要辦理額外的IC卡也不能隨意收費，按照《關于進一步加強南寧市住宅小區物業服務收費管理的通知》，因業主申請超過建設單位免費配置的數量多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按最高不超過10元/張的收費標準收取IC卡出入證制作工本費。
該小區不按規定免費提供足夠的IC卡，4張以內的IC卡還收費，而且辦理額外IC卡的收費標準也遠遠超過物價部門規定的價格 。市物價局判定該社區免費配置IC卡的數量以及收取IC卡出入證制作工本費的標準已涉嫌價格違法。
物業每月收25元垃圾費
市民楊先生家住竹溪大道45號，他向南寧市物價局咨詢，從2015年1月起，該小區物業公司按照每個月25元收取垃圾費是否合規？
【回應】
按照《關于重新明確我市城鎮生活垃圾處理費收費標準等有關問題的通知》，從2010年1月1日起，全市區范圍內統一執行南寧市第三步城鎮生活垃圾處理費收費標準。即城鎮居（村）民為8元/戶·月；不再設暫住居民城鎮生活垃圾處理費的收費標準。每月25元的垃圾費上漲了2倍。
如何當好“管家” 聽聽物業怎么說
業主說：“亂收費我就干脆不交物業費”“提供服務我不滿意，我就不交物業費”……
物業說：“有的業主常年不交物業費，我們都在虧本經營”……
“東家”與“管家”矛盾好似“公說公有理，婆說婆有理”，成了無休止的鬧劇。目前，拒繳物業費、亂停車問題怎么解決？物業如何才能更好地為業主服務？做得好的物業企業是如何解決這些問題的？看看記者的走訪調查是否對您有所啟發。
業主常年不交物業費怎么辦？溝通加優惠讓業主及時繳費
柳沙路廣西航務工程處舊生活區是個老舊小區，目前聘請的是南寧市泓源物業公司管理。在這個小區居住了近20年的黃大爺說道，原先小區是單位宿舍區，沒有物業公司管理，水電費都是由單位代收。他認為，小區的治安、管理尚可，比較鬧心的事就是小區的停車位問題，“小區本來就擁擠，現在家家戶戶基本上都買了車，停車位特別難找”。黃大爺說，半年前，他們將車停在樓下停車位上，莫名其妙就被人劃了好幾道劃痕，他已經跟物管人員交涉了多次，但由于小區監控攝像頭比較少，物管人員也表示無能為力，只提醒他以后停車要規范。“我們每個月都交停車費，出了事情，物業只會推脫，我們還需要再交物業管理費嗎？”黃大爺有些氣憤。
像黃大爺這樣一氣之下不交物業費的不在少數，有的小區業主拒繳物業費的理由更是“任性”，管理中鐵·山語城的物業公司相關負責人指出，“有些業主入住了但常年不交物業管理費，更有些住戶雖然在這里買了房，但還未正式入住，所以他們的理由很簡單，‘不住就不交物業費’。”
該如何解決這些欠繳費的情況呢？該小區物業工作人員坦言，業主不交物業管理費，物業也只能不停上門去催繳，如晚上等業主下班時，挨家敲門讓住戶填寫《物業調查表》，同時提醒住戶該交物業費，或是推出一些優惠活動來吸引業主交費，比如推出交半年物業費送一袋大米等活動。
物業虧本叫苦如何維持？經業主同意多渠道增加收入
“收費率低，我們每年都在貼本。”星湖路南一里農行宿舍的物業管理公司代表向記者“曬賬本”：該小區從2005年到2014年期間，物業費都是0.45元/平方米，每年只收上來3.8萬—4.2萬元的物業費，而僅雇傭的為該小區服務的保潔和保安人員工資開支每年就要8萬元，每年虧損4萬多元。另外，該小區是老舊小區，停車位只劃定了30多個，但是小區業主有98輛車，停車矛盾很大。他們想提高收費標準，但是一直沒能提起來，導致他們有意向退出該小區。
中鐵·山語城物業公司也在叫苦，“如果按照入住率來收物業管理費，這與日常開支（清潔、園林、保安等人工支出）比較，是入不敷出的。”該物業公司的工作人員向記者透露，目前南寧市大部分的物業公司都不賺錢。
不過他們有他們的辦法，“當入不敷出時，我們會通過別的方式來增加收入。”她解釋道，小區的電梯廣告、滾動屏幕以及汽車出入門閘，都對外招廣告代理商，“現在不少商家開始轉變觀念，社區廣告漸漸多了起來。”
商住一體小區停車難怎么辦？每季度更新車輛信息分流車輛
商住一體的小區因為外來車輛較多，停車難問題一直很嚴重，業主抱怨停車位太少，降低了生活質量，外來車輛也抱怨難停車不愿意再去消費，如何解決這一問題，讓業主和客人都滿意呢？盛天果嶺就是一個商住一體小區，在商業啟動的情況下，外來車輛較多，商住共用外圍露天停車場，停車壓力非常大，停放難上加難。而且很多業主不買停車位，把車輛停在外圍露天停車場，停車位就更少了。
負責該小區物管的廣西利澳物業服務有限公司想了很多辦法，該公司總經理助理侯萌稱他們從實際情況出發，整合資源，盡可能滿足業主需求，在非消防通道的可停放區域進行劃線管理，引導及要求業主、商戶在限定區域內停放，杜絕亂停亂放現象。在紅線范圍內的可利用空間進行重新整體規劃，投入大量經費，對場地進行硬化，增加相關設施設備及配套技防，并投入大量人力對車輛停放加以引導，在管理過程中也沒少跟業主產生摩擦，但是最終有效解決了停車問題。
此外，物業管理服務中心對小區所有業主車輛信息進行全面統計，每季度對車輛信息進行一次更新，上門對無固定車位且有多輛車的業主進行勸導，引導其對使用率低的車輛進行有效分流；對長期停放不用、積塵厚，且聯系不上車主的車輛，報到轄區派出所，由派出所幫忙尋找車主進行處理，提高車位可利用率。
小區不文明現象怎么解決？組成巡邏隊開啟“自理”模式
車輛占用消防通道的現象也是讓物業頗為“頭疼”的問題。比如，高新區盛天尚都小區和毗鄰的康橋藍灣小區共用外圍消防通道，車輛占用消防通道的現象就屢禁不止。侯萌解釋，由于消防通道不能劃線、封閉及隔離，管理起來非常困難，在對占用車輛進行通知、勸導無效的情況下，物業管理服務中心與居委會、街道辦、城區派出所聯動整治，通過一段時間的整治，占用消防通道停車的情況得到有效的改善。
由于業主素質的差異化，小區高空拋物、遛狗不拴繩、寵物隨地大小便等不文明現象屢見不鮮，物業通過張貼通知引導、宣傳遠遠沒有辦法從根本上解決問題。
該公司率先在高新區盛天尚都小區組建了由業主組成的“義務巡邏隊”，建立業主“自理”模式。巡邏隊以夕陽紅群體為主導，每周以兩到三次的頻率在小區內及外圍進行治安巡查、制止高空拋物、亂丟棄亂堆放垃圾、寵物隨地大小便等不文明現象，達到物業、業主共建和諧社區的良好效果。
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