《公元物業管理文摘》（第188期）

　　一、物業管理糾紛案件的特點

　　1、案件數量呈逐年上升趨勢。2008年-2011年第一季度，該院共受理物業管理糾紛案件156件，其中：2008年12件，2009年24件，2010年45件，2011年第一季度 75件。物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件有131件，占總數的83.97%，業主起訴物業公司要求財產損害賠償案件25件，占總數的16.03%。

　　2、標的額普遍較小。催繳物業管理費用案件占絕大多數，因此標的額多在500元以下。

　　3、訴訟主體比較單一。主要是物業管理公司和業主的訴訟，且物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件占絕大多數。業主起訴物業管理公司的案件一般為物業監管不力導致財產損失或房屋質量等問題，與物業公司協商未果而引起訴訟。

　　4、撤訴的占絕大多數。在物業管理公司起訴業主的案件中，很多業主接到法院傳票后，就找到物業公司繳清了管理費用，撤訴率很高，但業主起訴的案件中撤訴的很少。該縣法院受理的156件物業管理糾紛案件中，判決結案36件，占總數的23.07%，調解結案38件，占總數的24.35%，撤訴82件，占總數的52.56%。

　　5、群體性訴訟較多，群眾影響較大。有的物業管理公司因催收物業管理費用，一次性起訴業主多達幾十戶。

　　二、物業管理糾紛案件增多的原因

　　1、開發商遺留的問題轉嫁給物業管理公司。多數小區由于開發商將商品房屋向業主交付之前，缺乏政府對整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后不滿，導致糾紛發生。

　　2、低收入群體經濟承受能力有限，不少購房者還屬于中低等收入家庭，他們或是因為市政建設、舊城改造搬遷或回遷而住進了樓房，雖改善了居住條件，但由過去的“無償服務”變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識沒有確立，使他們對物業收費產生抵觸情緒。

　　3、物業管理公司管理不規范，服務不到位。物業管理行業發展太快，企業良莠不齊，服務理念有偏差，收費至上，盲目追求利潤，忽視了對業主的服務，收費與服務不相符。對服務不滿意的業主，就以不交費的方式與之抗爭。

　　4、業主對物業管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。有人買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題。只知道與開發商打交道，而不知道如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。

　　5、業主大會、業主委員會組建難，與社區建設脫節，導致業主與物業管理之間糾紛的處理渠道不暢。組織數量眾多、相互之間不熟悉的業主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象，且大部分業主參與意識不強。業主委員會的職能缺失，導致業主與物業管理企業之間的糾紛無法自行排解。

　　三、解決物業管理糾紛案件增多問題的對策與建議

　　1、完善相關立法，使之更具適用性和可操作性。訴訟解決往往都是事后救濟，只能治標。建議有關部門積極介入,盡快制定相應的實施細則。在司法中要研究實施中出現的迫切需要解決的難題,完善相應的法規政策，以利于司法統一，才能最終對物業管理糾紛防患于未然。

　　2、加強對物業管理知識的宣傳。物業糾紛的起源，表面上看似乎是收費與服務問題，其實根源在于人們對物業服務的思想觀念錯位。加強對法律法規的宣傳，使廣大業主明確應盡的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識。

　　3、加強對物業管理企業的監督管理，嚴把物業管理公司的準入門檻。建立對物業管理企業的監督管理約束機制，對于服務能力差、業主投訴多的物業管理公司，可責令其停業整頓。通過多種形式、多種渠道督促物業管理公司加強自身建設，提高服務質量。建立“以質論價、質價相符、合同約定”的服務收費體系，加快物業管理誠信體系建設。

　　4、積極推動小區業主委員會的建立及有序運作。政府職能部門、開發商、物業管理企業積極配合協調，及時推動組建業主委員會，并為其有序運作，發揮職能作用提供便利和保障。教育廣大業主通過業主委員會來維護自己的權益，而不是簡單的拒交物業費。在業主委員內部建立業主與物業管理企業之間糾紛的自行排解機制，通過和諧手段來解決糾紛，逐步建立良好的互信氛圍。

　　5、建立物業管理糾紛快速處理通道。如東法院在這方面做了一些嘗試，今年初，該院積極開展“送法進社區”活動，建立了物業管理糾紛快速處理工作機制，遵循合法、自愿、經濟、簡便原則，根據物業管理公司的申請，啟動程序，在確定的小區內張貼公告，并通知物業管理公司和相關業主參加調解。自機制運行以來，共對試點小區所涉91戶欠費業主進行了調處，其中88戶業主當場繳清欠費。

    (作者單位：江蘇省如東縣人民法院)

    動用維修資金難

    新物管條例來幫忙

    【短片】百祥園小區某業主動用維修資金修屋頂，樓下業主不肯簽字。

    主持人：李主任，為什么在公共維修資金的使用上面要這么地為難大家？

    市物業管理中心主任李紅根：物權法規定使用維修資金必須要三分之二以上的相關業主簽字同意。好多人在使用維修資金的時候覺得事不關己，所以他就不同意，那么維修資金就不好動用，難就難在這個地方。

    主持人：看來是一個政策性的難題。這本新修訂的《江蘇省物業管理條例》實施以后，這種情況會不會有所改善。

    市房管局副局長魏旦晨：省條例規定了6種應急情況可以動用維修資金。這6種情況可以說是脫開了要三分之二的業主同意的這個框子，但在實施過程中使用方并不是很多。

    主持人：據我所知江蘇省這個物業管理條例從2001年就開始有了，在短短的10多年已經修訂了三次了。為什么這么頻繁地來修訂這個法規？

    市房管局局長勾鳳誠：之所以這10年里面修訂了三次，我個人認為主要是物業管理面臨許許多多的問題。這個物業條例的修訂也是根據民生發展的要求，從保護老百姓利益的角度出發，對相關的問題做出了回答。

    物業收費難題，有何破解之道？

    家住蘭苑小區的老吳前不久突然收到了一張律師函。原來，從09年開始，老吳沒再交過物業管理費，一再討要不到，負責蘭苑小區物管的新能源物業公司干脆把包括老吳在內的十位業主一起告到了法院。

    市物業管理中心主任李紅根：物業企業為了生存，在部分人不繳物業費的情況下只能降低服務，減少成本的開支，這樣就容易造成惡性循環。交了費，你的服務不周到怎么辦？這個有多種方法，一種是通過業委會來監督我們的企業，他如果不行還可以解聘他，還有一個可以通過司法途徑來起訴物業公司。

    主持人：現在時隔5年，困擾美琪小區414棟的這樣一個污染問題解決了嗎？

    美琪小區414棟業主吳建華：應該講沒有解決，現在就是建了個池子，前幾天下大雨的時候又漫出來了。

    勾鳳誠：我覺得這個事情要請我們的區政府牽頭，認認真真地組織我們的相關職能部門進行一個綜合的協調。用法律的監管武器，幫助我們的業主委員會，幫助我們的物業管理企業，幫助我們的業主，共同地把這個矛盾處理好。

    三部門為解小區停車難題獻策

    魏旦晨：目前小區物業管理當中，最大的問題是停車難。

    主持人：那目前我們有沒有研究出一些解決停車難的辦法？

    勾鳳誠：對老舊小區我們主要采取如何科學地在地面增設一些停車設施，市政府也牽頭出臺一個鼓勵小區增建停車設施的辦法。對于沒有地下停車設施的小區，我們采取“三個一塊”的原則，今年必須進行試點。有地下停車設施的，我們采取三個措施：一是約談開發企業，約談不成要進行處罰；二是聯合民防部門，對擁有人防的地下停車空間的，要求對業主進行開放；三是我們已經跟物價部門會商，通過價格的杠桿差來調節我們的業主主動地把車子停到地下停車場。

    市民防局副局長朱元：我們采取了幾個措施，對于早些年開發的民防工程目前有閑置的，我們跟有關部門正在進行協商，盡早開放用于居民停車；對于已經實行使用權轉讓的，我們將引導開發公司通過使用權轉讓和租賃相結合的辦法向居民開放。

    交巡警支隊秩序科科長張翔：我們協助物業管理公司合理地設劃一些停車車位，小區周邊的道路在夜間的時候允許車輛停放。

    物業公司服務不周到可解聘

    李紅根：業主委員會要來監督停車費的使用，停車費多余的部分要進入維修資金。業主委員會的作用是非常大的，它可以選聘物業公司，監督物業公司的行為。如果說物業公司服務確實不好，那么它還可以解聘它。

    主持人：據我們所知，錦繡花園是我市第一家由業主委員會自己選聘物業公司的一個小區，效果怎么樣？

    翠崗物業公司經理姚望：我們是他們業委會換了以后，第一個公開招聘進去的物業公司。因為里面夾了一個開發商，它的情況比較復雜，比如說地下停車位就有業主和開發商的產權之爭，有這些爭端在這里導致他們問題無法兌現。在無法兌現的情況下，我們基本上可以說是在虧本經營了，所以說一年以后，業委會可能會對我們不滿意，大家基本上就結束了。

    特邀市民評論員 市委黨校教授劉澄：我覺得它現在這個狀態實際上也是前面不斷的在試錯這樣一個過程，它最后總是要找到一個雙方都很默契的解決方法。

    業委會和物業公司作用相輔相成

    魏旦晨：業主委員會和物業公司表面上看是一個合同關系，其實它是一個合作關系，一個小區能夠管理好，業主委員會很重要，這個實際上是一個相輔相成的。

    邗江區房管局副局長姜敬華：我們現在做的是三位一體物業服務協調機制，也就是說讓我們的社區居委會做一些協調，由業主委員會、物業公司參與來共同解決一些矛盾、問題、投訴和一些重大事項。

    李紅根：今年市政府辦公室出了一個44號文件，前幾天市政府專門召開了一個物業管理聯席會議，市政府聞市長在會上特別強調各個區政府要加大成立業主委員會的力度。

    勾鳳誠：我希望我們要用好三只手，第一只手肯定是物業服務的市場化機制；第二只手就是我們業主的自治之手；    第三只手就是我們的政府監管，總之三位都變成一體了，老百姓都能諒解互助了，家園就會越來越美好！

　　某居民住宅小區住戶與物業管理公司簽訂有物業管理合同，約定由物業公司對小區進行管理。李某某系小區外某廠職工，2008年6月的一天，李某某獨自一人走進小區，小區的管理人員因疏忽大意未看見李某某進入小區。李某某走進小區的一個單元樓頂，從樓頂跳下自殺。在李某某墜樓之時，恰好小區內的住戶陳某從樓下經過，李某某剛好墜落在陳某身上。陳某因搶救無效死亡，李某某自殺未遂，造成嚴重殘疾。事后，陳某的家人向人民法院提起訴訟，要求李某某及物業公司承擔賠償責任。

　　【分歧】

　　對于李某的死亡，應該由誰來承擔？

　　一種意見認為，應按高空墜物致人傷害的特殊侵權關系處理，由物業公司對陳某的家人承擔賠償責任；

　　第二種意見認為，應按一般侵權關系處理，由李某某對陳某的死亡負責；

　　第三種意見認為，應按一般侵權關系中的共同侵權處理，由李某某和物業公司共同對陳某的死亡負連帶責任。

　　第四種意見認為，應由李某某和物業公司對陳某的死亡承擔不真正連帶責任，李某某系終局責任人，物業公司承擔責任后可以向李某某進行追償。

　　【管析】

　　筆者同意第四種處理意見，認為物業公司應與李某對陳某的死亡負擔不真正連帶責任。

　　不真正連帶責任在我國民法理論上有闡述，同時早在最高人民法院法(經)復(1988)45號“關于信用社違反規定手續退匯給他人造成損失應當承擔責任的批復”中就表明我國司法實踐中承認不真正連帶責任。所謂不真正連帶責任，是指數個債務人就基于不同原因偶然聯系產生的同一給付，對同一債權人分別負有獨立清償義務的債務。任何一個債務人清償債務都能夠導致全部債務消滅。不真正連帶責任有四種類型：（1）一人或數人侵權之債與他人侵權之債競合而形成的不真正連帶責任。（2）一人或數人合同之債與他人合同之債競合而形成的不真正連帶責任。（3）侵權之債與合同之債競合而形成的不真正連帶責任。例如，消費者甲在某酒店住宿，于晚上11時在走廊上遭4名男子毆打，酒店保安與服務員不僅未加制止，反而與他人一起圍觀，4名男子將甲毆傷后離去。為此，甲將酒店及4名男子訴至法院。那么4名男子與酒店分別基于侵權之債、合同之債對原告負有不真正連帶責任。（4）合同之債與不當得利之債競合而形成的不真正連帶責任。

　　就本案而言，李某與物業公司符合第（3）種不真正連帶責任類型，因為物業公司負責小區管理，而由于其過失導致李某擅自進入小區，其存在違約行為，因此，李某的侵權之債和物業公司的違約之債就形成了不真正連帶責任。陳某起訴時可以李某為被告，也可以物業公司為被告，仰或將兩者同時列為被告，任何一個債務人清償債務都能使得全部債務消滅，但多承擔債務的債務人可以向其他債務人進行追償，在本案中如果物業公司承擔了部分債務或全部債務就可以向李某這個終局責任人追償，這很好的保護了陳某的權益。

　　綜上所述，筆者認為物業公司應與李某對陳某的死亡負擔不真正連帶責任。

　?。ㄗ髡邌挝?江西省蓮花縣人民法院）