《公元物業管理文摘》（第172期）

　　昨日東莞市房管局出臺《關于實施東莞市房產管理局物業服務、房地產評估、房地產經紀行業信用檔案制度的通知》，9月1日起將對物業服務行業、房地產評估行業進行信用評級，業主投訴或媒體曝光都將成為房管局調查評級的依據。業主延遲繳納物業服務費，物業服務企業通過停水電催繳，物業服務企業將被扣20分，而挪用專項維修資金等不良行為將被扣20分。此外，業主大會的成立和召開，物業服務企業將不能干涉，否則將被扣15分。擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，每次被扣15分。

　　翠庭園小區第二屆業委會于2008年8月成立。業委會成立后，我們認真學習《物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規，并搜集大量北京其它小區的相關素材，分析研究小區在物業管理中存在的問題和探討業委會工作的思路。
　　“一手托兩家”工作理念
　　個別業主因種種原因拒繳物業費，用這種方式發泄對物業服務公司工作的不滿，在這中間部分業委會成員素質低、有私心、亂作為也是小區亂的原因之一。針對上述種種現狀，我們在業委會第一次全體會議上提出“一手托兩家”的工作理念，既對業主的合法權益堅決維護，也對物業服務公司的合法權益加以維護，建立和諧美好家園。業委會開始履行對小區的日常管理工作，因上屆業委會負責人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小區已無法召集起業主坐在一起開會，怎么辦？
　　我們新一屆業委會提出向小區廣大業主用邀請信的方式召開業主座談會，態度誠懇地請業主參加，傳達愿為業主服務的信息。業主座談會有50人參加，我們向業主講業委會的工作理念，對業主和物業服務公司的合法權益我們都全力支持，爭取維護，最終目的是把小區建設的更好。
　　業委會內部執行集體領導，任何決議必須經多數委員同意，有事大家商議，允許保留自己的意見，但通過的決議必須執行，做到政務公開、財務公開、辦事透明，接受全體業主的監督。業主對我們的表態感到振奮，特別是對業委會也要維護物業服務公司的合法權益的提法有疑慮，我們認為業主有疑慮好，我們應用實際行動打消業主疑慮，我們努力工作，用事實讓業主接受我們的工作理念。
　　全力維護業主合法權益
　　根據業主座談會上大家提出屬于業委會的問題，我們認真分析、研究，積極解決。大伙齊心協力在廣大業主的熱情幫助下，在短時間內解決了六件廣大業主看得見的實事。我們在小區公示欄、小區網站上公布自己的家庭地址、電話號碼、個人信息，歡迎業主有事找我們。由于我們態度誠懇、干實事，業主對我們的工作給予了認可。我們認為只要實實在在的為業主辦事，大家得到了實惠、方便，看到了希望，就爭得了人心，業主就會有話對我們講，把我們當作自己人。只要多溝通、多聯系、多協調、多干實事，業主就會支持我們。業主看到我們工作繁忙，起早貪黑，主動提出希望我們注意休息，對小區存在的各種問題不要著急。
　　特別是2009年1月初，小區業主提出反對在小區旁邊建醫院，因醫院離小區只有一墻之隔，若建成肯定影響業主的日常生活，業委會按程序積極向北京市政府、豐臺區政府反映，及時向街道辦事處、居委會匯報，主動和業主溝通、協商，聽取意見。業委會成員頭腦清醒，認真分析形勢，正確引導，及時向廣大業主提出：理智、克制、合理合法維權。由于廣大業主對我們信任，我們也實事求是向廣大業主匯報事態進展，消除各種傳言，及時召開業主大會，要求豐臺區衛生局等政府部門領導和業主直接對話，最終豐臺區衛生局根據廣大業主的意愿批復該醫院重新選址，我們用實際行動維護了廣大業主的權益。廣大業主團結、配合，未有任何違規現象發生，始終團結在業委會周圍。我們的行動得到豐臺區衛生局和上級機關的認可。
　　勇于面對各種問題
　　對小區運行管理中遇到的問題，業委會認為：既有歷史遺留問題，也有小區日常管理建設過程中遇到的新問題，例如：前期物業服務公司因種種原因向業委會提出恢復2006年前物業費原價的申請，業委會提出是否同意恢復物業費原價決定權在業主，并開展征求業主意見的工作。業委會發現因部分業主對物業服務公司的工作不滿意，小區存在問題較多，恢復物業費原價的時機不成熟，我們在分析同意恢復物業費原價的判斷上有偏差，針對這些發生的新問題，我們及時開會，提出暫緩恢復物業費原價的工作，并向物業服務公司誠懇闡述暫緩執行的理由。
　　業委會和物業服務公司在日常共同管理建設小區的過程中發生矛盾是正常的，問題是產生矛盾問題后如何解決、處理、才是關鍵。我們認為首先要正確對待產生的矛盾和問題，其次勇于面對，只要雙方都能替對方著想，想問題辦事情出于公心，心平氣和的商量，就沒有解決不了的矛盾，就有解決問題的辦法。2009年初小區整頓停車秩序工作，物業服務公司出于小區機動車無序增長，小區停車場已滿，要不治理就會影響小區正常生活秩序，準備用市場經濟手段給予解決，業委會也同意該解決方案。但在整頓中業委會發現效果不好，引發業主不滿，而且也不好操作。我們及時向物業服務公司提出，要求糾正此項工作中發生的問題，物業服務公司不同意，認為我們的整頓應該讓業主認可方可成功，反之將無法執行。我們用事實說明此整頓辦法缺陷多，特別指出業主和物業服務公司的矛盾會增多，不利于小區的日常管理。物業服務公司認真聽取了業委會的意見，最終問題也得以圓滿解決。
　　維護物業服務公司的合法權益
　　業委會敢于提出維護物業服務公司合法權益為自己工作的理念，在自己的各種文件中明確表述，并能貫徹于日常工作中，用實際行動維護物業服務公司的合法權益。我們小區有一位年輕業主，因未在規定時間繳納停車費，物業服務公司多次催繳也不交。物業服務公司將其車位轉租給別人，該業主以車位問題為由不交物業費，并找到業委會反映，我們明確告訴他：不繳納物業費是錯誤的，也不是解決問題的辦法。你在小區內接受了物業服務，就應該繳費，有問題談問題，解決問題，兩者不可混為一起。表面上你對物業服務公司的利益造成損害，實際上你是傷害了全體業主的合法權益。同時也向物業服務公司提出處理問題不當，希望能再次幫這位年輕業主找個車位，因處理得當，這位業主也滿意，表示不再拖欠物業費，并及時補交齊。
　　小區2007年變更過一次物業服務公司，前物業服務公司各項工作缺陷較多，部分業主不滿意，小區有30多萬物業費、供暖費未收上來，對于這一難題怎么辦？根據《物業管理條例》和北京市有關規定，業委會有權催繳物業費，業委會向物業服務公司提出將多次催繳仍不繳納物業費的業主名單轉給業委會，我們客觀的分析各種欠費原因，采用電話催繳、上門詳談、辦公室接洽，對事不對人，對業主受到的損害要求物業服務公司適當補償，對物業服務公司的合理要求給予支持。用不到一個月的時間解決了一半的欠費問題，對惡意拖欠經多次催繳仍不繳費的業主，我們同意物業服務公司動用司法程序予以解決。業委會用自己的實際行動對物業服務公司的合法權益給予支持、維護，我們的工作也得到廣大業主的理解、肯定。
　　目前小區存在的問題還很多，對于這些問題回避是沒有出路的，只有勇敢的面對、迎接挑戰，我們將全力維護小區業主的合法權益，維護物業服務公司的合法利益這一工作理念貫徹始終，才能帶領廣大業主把小區建設的更加和諧。業委會只有積極為小區業主服務，監督物業服務公司工作，說真話、辦實事，才能得到小區業主的認可，我們相信有耕耘就會有收獲。

　　案例描述：
　　男青年張某今年22歲，曾經是黃島區一家工廠單身公寓內的保安員。2009年2月14日晚上6時30分許，張某和幾個同事在保安隊長的帶領下在公寓內值班。當晚7時許，工廠的工人下班回來后發現有一部電梯停運，于是聚集在公寓一樓大廳內等電梯。見此情景，保安隊長就安排張某用電梯專用鑰匙開啟停運的電梯運送工人上樓。
　　打開電梯一樓的廳門后，張某立刻踏入了電梯，不料電梯的轎箱卻不在一層，張某當即墜落到了井道的底部。在場人員立即找來木棍、鐵棒等工具，撬開電梯井底部的廳門將張某抬出。
　　隨后，保安隊長找來車輛將張某送往附近的醫院救治。后經法醫鑒定，張某在此次事故中顱腦損傷為傷殘六級、胳膊和腿部骨頭的損傷也分別構成了傷殘九級和傷殘十級。
　　物業公司稱“個人行為”
　　事故發生后，當地安監局會同公安局、工會等部門經過調查發現，該物業公司沒有安全管理制度，新工人未經安全培訓，在職工不具備安全知識和安全技能的情況下就安排其進行工作，最終認定該事故為安全責任事故。出院后，張某將工作所在的物業公司告上了法庭，要求對方賠償自己醫療費、傷殘賠償金、誤工費、精神損害撫慰金等有關費用。
　　“張某在2月14日當天是值白班，事故發生時并不是他值班。”庭審過程中，該物業公司表示張某在非工作期間私自開啟電梯，屬于個人行為。物業公司同時認為，受傷的張某老家在膠南農村不是城鎮居民，所以賠償標準不應該采用青島市城鎮居民標準。

　　法院判決：
　　“張某在從事物業公司安排的本職工作過程中，在值班保安隊長的安排下，打開電梯導致跌落，應認定原告是在從事雇傭的職務活動過程中受到傷害。”法院審理認為，該物業公司應承擔完全的賠償責任。
　　同時，張某離開膠南原住所地到黃島區工作已經一年以上，應按上年度青島市城鎮標準來計算有關賠償金。
　　法院最終判令該物業公司賠償張某醫療費、誤工費、護理費、交通費、殘疾賠償金、伙食補助費、鑒定費、精神損害撫慰金等共計32萬余元。

　　相關鏈接：
　　如何才能有效杜絕電梯事故發生？　　　
　　首先要把電梯事故遏制在制造源頭和安裝環節上。根據《特種設備安全監察條例》規定，電梯屬特種安全設備，未經過檢驗的設備不得出廠或投入使用。
　　其二，就是在定檢中檢出、發現、解決電梯安全問題。在電梯安裝驗收后應對電梯進行一年一次的定檢。定檢不合格的，質監部門應責成整改維修，然后復檢。電梯管理人員、電梯操作人員要取得資格證并帶證上崗；電梯使用單位應制訂完善的應急救援預案；電梯至少每15日進行一次清洗、潤滑、調整和檢查。
　　其三，加強維修保養，確保電梯運營部門聯系暢通，以便乘客在遇到電梯故障時能及時脫險。同時，要求各維保單位在接到電梯關人故障后，應在30分鐘內到場救援。應在簽訂的維修保養合同中體現出遇到電梯事故時的應急措施和救援預案。
　　其四，要加強有關知識的宣傳普及：市民在乘坐電梯時，一定要看電梯里的《安全檢驗合格》標志是否已過期。出現關人、溜梯、沖頂、夾人、傷人等常見故障時切記不要驚慌，更不要自行扒門。一定要保持冷靜，通過警鈴、對講系統、移動電話或電梯轎廂內的提示辦法進行求援；在救援人員尚未到達現場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，甚至將身體的任何部位伸出轎廂外。如果無法與監控中心或維修部門取得聯系，被困人員要繼續按警鈴并大聲呼救，以便與外界取得聯系。解救過程中，被困者也要配合，將身體貼近轎廂壁。
　　電梯突停時,會不會掉下去？長時間呆在密閉的電梯轎廂內，人會不會被憋死？現在的電梯都安裝有多種安全防墜裝置，如限速器、安全鉗、坑底緩沖器等，遇到緊急情況就會啟動響應的安全裝置，把電梯卡在電梯槽兩旁的軌道上，所以不會掉下去。另外，電梯并不是密不透風的，而是有相應的通風設備。最后，電梯有很多活動的部件，一些連接的位置，比如轎壁和轎頂的連接處都有縫隙，一般來講，電梯里的空氣足夠滿足人的呼吸需要。