《公元物業管理文摘》（第171期）

　　7月26日，“上海市物業服務企業信用信息平臺”在浦東三林市民中心廣場舉行開通儀式。今后，市民可通過該平臺查詢各物業服務企業和小區經理詳細的信譽記錄、服務質量及經營是否規范等，物業公司的信用評分將成為日后業主大會采用招投標方式選聘物業企業的重要參考指標。一房管局實行5年制累計評分，即在5年中據上述三個渠道的反映，累加扣滿18分就被取消物業服務資格。

　　物業服務收費的服務范圍及責任歸屬
　　一要與特約服務進行區分一般而言，除非物業服務企業與業主有特別約定，物業服務收費的服務范圍僅限于物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護，其相應的責任范圍維護也限于物業共用部位、共用設施設備，例如，某小區王先生在自家樓下4單元至5單元之間行走時，被一塊樓上掉下的玻璃砸傷頭部由于無法查清玻璃由誰家墮落，王先生把該樓4、5單元二樓以上住戶與物業服務企業共同告上法庭。這里，物業服務企業應否承擔責任，取決于玻璃的產權歸屬與管理主體。如果是公共樓道的玻璃，應由物業服務企業負責；如果不是公共樓道的玻璃，則由業主個人或共同負責。
　　二要與結果責任進行區分。物業管理區域秩序維護是一種行為責任，即配合公共權力部門做好住宅小區的治安防范工作物業服務企業只要履行了規定或約定的秩序維護義務，即使發生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的責任。
　　三要與責任保險進行區分。根據《北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準》，經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價基準價標準為0．55元／建筑平方米·月，其中包含0．04元／建筑平方米·月的物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，其由物業服務企業按不高于指導價標準收取，根據收費標準足額向保險公司投保，并將保單和保費收據進行公示。也就是說，公眾責任險的費用是物業服務企業代收代繳的費用，并不屬于物業服務企業自行支配的范疇，不投保就不能收取保險費用。
　　特殊情形的物業服務收費政策
　　主要有以下三種情形：一是空置住宅的物業服務費用。一般來說，物業服務是受規模約束較強的服務，并定向服務于物業管理區域的共用部位和共用設施設備，不因為業主對住宅的通常使用狀態而在收費政策上有所差異，但“住改商”的除外，因為住宅改為商業用途會明顯加大物業服務的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的類似思維，2008年《西寧市物業管理條例》第四十一條規定，物業交付后，業主未實際入住的，按應交納物業服務費數額的70％交納費用，而2009年《石家莊市物業管理條例修訂案》進一步規定，連續無人居住、使用、裝修空置三個月以上的物業，空置期間按20％繳納物業服務費。
　　二是分期開發住宅的物業服務費用、需要說明的是，江蘇省鹽城市的政策值得借鑒，符合公平原則。鹽城市規定，實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，在前期物業管理服務期間，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，或因施工、配套設施不到位等原因影響物業管理服務的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業，并在前期物業服務合同中具體約定。
　　三是非住宅的物業費用問題。有的地方規定，住宅小區內規劃配套的教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按不超過所在小區住宅物業服務收費標準的原則，在物業服務合同中約定。住宅小區內的住宅物業經批準改為非住宅用途的，其物業服務收費可按照非住宅物業標準執行，并在物業服務合同中約定。有的地方規定，物業管理區域內不從小區大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業同屬于該小區物業管理的范圍，統一納入小區物業管理，環境衛生有償服務收費由物業服務企業在征得業主同意后與有關單位協商處理。
　　特殊事項的物業服務收費政策
　　停車收費問題。在此，應注意把握以下幾個方面：其一，區分車位與車位管理。其實，買車位買下的只是車位的所有權，一般并不包括車位管理的服務內容。在車位使用過程中，仍然需要他人持續提供照明、保潔以及監控系統、消防系統、照明系統、交通標志系統等運行維養方面的車位管理，這—服務需要另行收取停車管理費。其二，區分車位租金(場地占用費)與停車管理費，對于屬于建設單位所有的停車位，業主交納的停車費一般包括車位租金(場地占用費)與停車管理費。
　　對于屬于業主共有的停車位，業主大會或符合規定條件的業主決定收取車位租金(場地占用費)的，停車管理單位可按規定收取車位租金(場地占用費)和停車管理費，并把車位租金(場地占用費)歸全體業主共有和支配。其三，區分停車管理與保管責任。如無特別約定，一般來說，停車管理單位的義務僅限于停車管理有關的范圍。車輛停放人對停放的車輛有保管要求的，須另行簽訂保管合同。
　　裝修管理收費問題。主要爭議集中在要不要收取裝修押金和裝修管理費、就裝修押金而言，當住戶進行裝修時，物業服務企業幾乎都要收取裝修押金?，F階段，物業服務企業收取裝修押金，有利于規范裝修行為，保護建筑物及設施設備安全，減少破壞環境和擾民現象，是對裝修行為進行監督、控制、補救的有益措施。只要管理規約規定或前期物業管理合同約定，一般應認可收取裝修押金的正當性、但是，也要注意到有的地方明確規定不得收取裝修押金。就裝修管理費而言，盡管有物業服務企業認為，對裝修工人、裝修材料、裝修行為進行管理、監督的人力、物力開支，是正常物業管理工作以外的增加量，不應在物業管理費中列支，而應單獨收取。但有的地方已明確規定，物業服務企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督，不能收取裝飾裝修管理服務費，目前來看，一般允許收取的裝修服務費用僅限于裝修垃圾的清運費用。
　　售后公房小區的物業服務收費政策
　　一是明確交費主體。目前，北京等部分地方售后公房的原產權單位仍繼續承擔住房的物業服務費。實施繳費體制改革以前，仍然需要明確現行政策背景下的物業服務交費主體，以避免發生糾紛。對于承租公房，實踐中一般從原產權單位收取的公有住房租金中支取物業服務費。
　　對于售后公房，原產權單位和房改購房人就物業服務費的承擔有約定的，從其約定；沒有約定的，原產權單位仍應承擔相應的物業服務費繳納義務。對于上市公房，該房屋的產權性質已轉變為商品房產權，新取得該房產權的住戶應負擔全部物業管理交費項目。對于繼承公房，原產權人去世，如配偶健在，即使其未登記為名義上的產權人，如果其配偶也是事實上的共有產權人，則此時房屋性質未發生改變，原產權單位仍要負擔相應的交費義務；如配偶亦亡故，由其子女繼承，無論辦不辦過戶登記手續，產權均已轉移歸子女，此時產權性質即已發生變化，應由繼承人按商品房履行物業管理交費義務。
　　二是賦予后勤服務單位物業管理收費資質。當前，仍有相當一部分售后公房小區由后勤服務單位管理，這些單位很多暫時還不具備進行轉企改制的條件，從而也缺乏向已上市公房業主收取物業服務費用的資質，實踐中，有的上市公房業主以無法取得收費發票為由，拒交物業服務費用—對于實現了物業服務繳費體制改革的地方，后勤月良務單位更是面臨生存危機。為此，應當督促物業服務資質主管部門盡快明確，暫不具備轉企改制條件的物業服務單位，經物業服務企業資質主管部門審核批準后，應改制成具有獨立法人資格的物業服務中心，或在機關服務中心經營范圍中增設“住宅小區物業管理”的內容，或作為其他管理人，對本單位住宅小區實施物業管理并按規定收取物業服務費用。
　　三是建立住宅物業管理保障。所謂住宅物業管理保障，指業主住房消費支付能力不足導致住宅小區不具備實施物業管理的條件或者自身無力承擔物業管理的相應費用時，由政府通過投資、獎勵、補貼或補助等方式進行政策引導或干預，從而保護困難業主的基本居住權益，確保住宅小區的有序管理及居住品質?，F階段，針對業主住房消費支付能力不足的實際，應結合各地的具體情況，切實建立住宅小區物業管理保障制度，穩步加大財政扶持力度，以推進政策性、老舊住宅小區投資和改造為主攻方向，以進行小區服務單位補貼或資源整合為重要手段，以建立困難業主補助制度為長效機制，不斷推動住宅小區物業管理的實施與可持續發展。
　　關于物業服務收費的價格調整
　　眼下，物業服務企業在住宅物業管理方面普遍面臨著物業服務收費較低、成本不斷上漲的雙重壓力，部分物業服務企業存在難以可持續運作和發展的問題。為了改變物業服務收費偏低的不利局面，固然要加強資產管理、實行多種經營、拓寬營業收入，更要著力推進物業服務收費價格的必要調整。在政府指導價的調整上，要按照《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的精神，向物業管理主管部門和價格主管部門準確反映成本信息，及時建議其調整政府指導價。
　　同時，要注意不同地方在政府指導價方面的政策差異，例如，北京市的政府指導價格適用范圍較窄，一般僅限于未成立業主大會以前的經濟適用住房小區和危改回遷小區，且指導價格是剛性的，只能下浮，不得上調，而深圳、杭州等地的政府指導價則適用普通住宅小區，經過相應的審核論證程序后，可以適當突破收費指導標準的上限。在市場調節價的調整上，物業服務企業應當加大宣傳和溝通力度，履行相應程序，爭取業主委員會或多數業主的理解和支持，與業主大會或多數業主協調確定價格調整事宜，以避免產生收費權利的瑕疵。

　　爭議焦點：
　　1、原告的父母是否應承擔監護不力的責任?
　　2、兩被告是否應承擔侵權賠償責任?承擔責任的比例如何分攤?兩被告是否應承擔連帶賠償責任?

　　律師解析：
　　一、原告的父母應承擔監護不力的過錯責任
　　《中華人民共和國民法通則》第十六條規定：“未成年人的父母是未成年人的監護人。”第十八條規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。本案中，原告作為孩子的父母對未成年人負有法定的監護職責，監護人應認真審慎地履行監護義務。該小孩在下電梯時沒有成年人陪同，原告作為其父母未盡到應有的注意義務。因原告兒子年幼，無法正確判斷和識別風險，導致從高樓墜亡，原告作為其法定監護人，應承擔相應的法律責任。
　　二、兩被告應根據其過錯按照比例承擔侵權責任。兩被告不應承擔連帶責任
　　在《侵權責任法》頒布之前，本案應根據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件運用法律若干問題的解釋》第三條第二款處理。該款規定，兩人以上沒有共同故意或共同過失，但其分別實施的數個行為間接結合發生同一損害后果的，應當根據過失大小或者原因力比例各自承擔相應的賠償責任。2010年7月1日頒布的《侵權責任法》實施之后，本案應根據該法第十二條規定進行處理?！肚謾嘭熑畏ā返谑l規定：“二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任。”該條是規范無意思聯絡的數人侵權行為。所謂無意思聯絡的數人侵權，是指數個人行為事先并無共同的過錯，而數個行為偶然結合導致了同一受害者遭受了同一損害。無意思聯絡的數人侵權的各行為人的行為相互間接結合而致使損害后果的發生，其損害后果發生的原因不具有同時性，通常是相互繼起，各自獨立，但互為中介，數行為分別構成損害后果的直接原因或間接原因。無意思聯絡的數人侵權行為的民事責任不是連帶責任，而是根據行為人過錯大小或數行為人損害結果發生的原因力比例承擔相應的民事責任，即按份責任。而無意思聯絡的數人侵權的各行為人之間在主觀方面不存在共惡性，并以讓數人侵權行為中的一人因他人的主觀過錯和侵權行為而對他人所造成的損害后果承擔賠償責任，顯然違背公平原則及過錯責任原則，因此對此類型侵權行為的行為人就不應適用連帶責任，而是各自只對自己的行為承擔責任。具體地說，能夠確定責任大小的，各行為人各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任。責任大小的確定，可以綜合考慮過錯程度、原因力大小等因素。
　　本案中，被告一與被告二分別實施的侵權行為之間沒有意思聯絡，事先無共同的故意或共同的過失，只是兩被告的行為偶然結合而導致原告兒子的死亡，兩被告不構成共同侵權，應按照過錯的大小和原因力比例各自承擔責任。被告一菲×德物業公司作為為金×泉大廈提供物業服務的企業，應按照物業服務合同的約定，認真履行物業服務的責任，包括對大廈的共用設備電梯履行日常的維修養護義務。被告菲×德物業公司在對電梯進行日常維護過程中，兩部電梯平日只有一部能夠正常運行，且經常發生故障。事發當天，正是由于其中一部電梯發生故障，被告沒有及時組織人員搶修，也沒有及時開通另一部電梯，以致造成原告兒子在步行樓梯下樓時不慎墜樓死亡。被告菲×德物業公司未能認真履行物業服務職責，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，應承擔主要賠償責任，即50％的責任。
　　被告二廣州市金×房產發展有限公司作為金×泉大廈的開發商，應保證其開發建設的房屋適合人體居住，保障居住人的人身安全。大廈雖然通過了竣工驗收，但竣工驗收標準并不能作為房屋不存在設計、施工瑕疵的惟一依據。被告二沒有按照《住宅設計規范》進行設計施工。根據建設部發布的《住宅設計規范》(GB 50096—1999)3.9.1規定，外窗窗臺距樓面、地面的高度低于0.90米時，應有防護設施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。窗臺的凈高度或防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90米。被告興建的金×泉大廈樓梯通風窗口距樓梯地面最近點僅0.70米，沒有設置任何防護設施，違反了住宅設計標準的規定。被告應當預見樓梯通風窗口過低，可能會發生損害后果，但卻從未采取任何防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，被告的這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負次要賠償責任，即30％的責任。

　　法院判決：
　　法院經審理認為，本案屬于無意思聯絡的數人侵權，應適用《侵權責任法》第十二條規定，根據侵權人的責任大小各自承擔責任。被告菲×德物業公司未能認真履行電梯的日常維修養護義務，明顯存在過錯，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接因果關系，應承擔50％的主要責任。被告廣州市金×房產發展有限公司作為大廈的開發商，違反《住宅設計規范》設計施工，導致建筑物存在嚴重安全隱患。樓梯通風窗口過低，被告沒有采取相應的防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負30％的次要賠償責任。原告對其兒子監護不力，對事故的發生也有過錯，也應承擔20％的責任。原告兒子死亡產生的死亡賠償金、喪葬費、交通費總計人民幣274300元。判令被告一賠償原告274300元的50％即137150元，被告二賠償原告274300元的30％即82290元，原告本人承擔274300元的20％，即54860元。